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绿地借壳利益:市值超万科 鼎晖率5战投浮盈14 亿

发布时间:2020-01-18 07:24:35

近期来,地产公司的融资热再次升温。 月25日,(,)和(,)分别发布定增预案,而最受市场关注的还是绿地集团借壳金丰投资。 金丰投资拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组,注入资产为绿地集团100%股权,预估值达655亿元,这是目前中国房企最大的并购事件,并购后绿地集团的总市值或将超越万科。 自 月18日复牌发布预案以来,金丰投资已连续7个交易日涨停,截至 月27日收盘,金丰投资收于10.99元/股,较复牌前的5.2 元上涨110.1 %,较增发价5.58元上涨96.95%。 那么重组相关方的利益成几何? 第一层利益:资产出卖人“上海国资委”持股市值增6 6亿 金丰投资和绿地集团都是上海国资委旗下的企业。 交易前,金丰投资大股东为上海地产(集团),持股 8.96%,由上海国资委100%控股。绿地集团的股东分别为上海格林兰(管理层持股)、上海城投总公司、上海地产(集团)、平安创新资本、中星集团、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、(,)、珠海普罗、国投协力,分别持股29.09%、20.76%、19.99%、10.01%、7.7%、4. %、 .86%、2. 1%、1.01%、0.97%。 其中,上海国资委通过上海地产(集团)、上海城投总公司、中星集团掌控48.45%。上海格林兰于2014年2月9日新成立,由张良玉为首的绿地集团管理层4 人出资成立,系为规范绿地集团职工持股会而专门设立的特殊目的持股主体。 本次交易分为两步:第一步资产置换,金丰投资以全部资产及负债与上海地产(集团)持有的绿地集团等额价值的股权进行置换,置出资产预估值2 亿元,置入资产绿地集团预估值655亿元,两者相差6 2亿元;第二步金丰投资拟以每股5.58元的价格向绿地集团原股东发行股份购买支付前述6 2亿元差额。 这单交易,不仅让绿地集团实现了A股上市梦,更让其背后的股东(资产出卖人)获得丰厚的资本溢价。 截至201 年6月 0日评估基准日,绿地集团归属母公司净资产约为262亿元,评估为464亿元,增值率77.1%,最终的655亿估值是考虑了绿地集团201 年下半年的主要期后事项及损益情况(包括战略投资者增资、201 年度现金分红等)。这里,资产的评估增值便是资产出卖人获得的首次溢价。 交易后,资产出卖人合计获得金丰投资11 .26亿股股份,占金丰投资总股本的95.6 %,按 月27日股价计算,资产出卖人获得二次溢价=(10.99-5.58)元/股×11 .26亿股=612.74亿元。 其中,上海国资委间接持股市值=(2 . 8+24. 7+9.04)亿股×10.99元/股=624.12亿元。这次交易让资产出卖人上海国资委持股市值增加=(2 . 8+24. 7+9.04)亿股×10.99元/股+(10.99-5.2 )元/股×2.02亿股=6 5.76亿元。 管理层掌控的上海格林兰持股市值= 4.14亿股×10.99元/股= 75.2亿元。 查阅绿地集团股权演变历程发现,自1997年 月改制之后,绿地集团相继进行18次增资及5次股权转让,而多数并未披露明确的出资方式,近三年多以“未分配利润、应付股利、资本公积”进行转增,货币出资少之甚少。 第二层利益:“新上市公司”千亿市值超万科 交易前,金丰投资总股本5.18亿股,交易后股本盘子增至:5.18亿股+11 .26亿股=118.44亿股,将成为A股资本市场股本盘子最大的房地产上市公司。 按 月27日股价计算,新上市公司市值=118.44亿股×10.99元/股=1 01.66亿元,超过同期A股第一房企万科(879亿)。较复牌前增厚:1 01.66亿元-(5.2 元/股×5.18亿股)=1274.56亿元,翻了47倍。 金丰投资目前主要业务包括房地产流通服务、投资开发、金融服务和代建管理等。近年来,由于国家对房地产的调控力度加强以及同行业竞争日益激烈,金丰投资盈利能力一年不如一年。 2010年-201 年,金丰投资净利润分别为2.25亿元、2.02亿元、1.05亿元、696 .07万元,同比增长率分别为10.87%、-10.19%、-48.14%、- .66%。 本次交易是上海市国资国企战略性市场化重组的重要一环,而由绿地集团出面重组金丰投资,将有利于更好地整合国有企业资源。 交易后,新上市公司将转型成为国内房地产行业领军企业。重组预案显示,目前绿地集团主营业务为房地产主业及其延伸产业,包括建设建筑、酒店及运营等业务,还涉足能源、、金融等其他产业。截至201 年6月 0日,绿地集团合并报表范围的子公司达600余家。 2010年-2012年,绿地集团合并报表营业收入分别为947.82亿、1478.64亿、1985.62亿,净利润分别为55.4 亿、62.22亿、68.76亿,分别是同丰投资的25倍、 1倍、65倍。 绿地集团提出,要在2015年进入世界200强,并将销售收入突破5000亿元。 目前,有关绿地集团的未来业绩预测的工作尚未完成。有机构预测,未来三年绿地集团能保持 0%收入的年增长率。 第三层利益:5名战略投资人浮盈14 亿 重组引起的股价上涨,最大的账面收获者非绿地集团的原始股东莫属,而在2014年1月才战略投资进入的创投更是偷着乐呵。 201 年11月,绿地集团拟引进战略投资者事宜在上海联合产权交易所挂牌公开征集投资者,彼时国投协力、珠海普罗、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、平安创新资本均以5.62元/注册资本元的价格分别认缴出资额1亿元、1.05亿元、4.45亿元、4亿元、10. 7亿元,分别获得绿地集团0.97%、1.01%、4. %、 .86%、10.01%的股权。 交易后,前述5名战略投资者分别获得金丰投资股份为1.1 亿股、1.19亿股、5.04亿股、4.5 亿股、11.75亿股,按 月27日股价计算,5名战略投资者的账面投资收益=(1.1 +1.19+5.04+4.5 +11.75)亿股×10.99元/股-(1+1.05+4.45+4+10. 7)亿元×5.62元/注册资本元=142.51亿元,投资回报约1.22倍。 其中,鼎晖嘉熙、平安创新资本分别浮盈 0. 9亿元、7.087亿元。 而它们背后亦隐藏着一些民间产业资本。其中,宁波汇盛聚智成立于201 年11月18日,执行事务合伙人为汇添富资本管理公司,股东背后有着福建(,)集团和宝矿国际贸易公司。珠海普罗成立于201 年11月1 日,背后则有亨通集团实际控制人崔根良的身影。 第四层利益:公众投资人110% 历时近9个月的漫长等待,对于公众投资人来说还算有所值。 截至201 年6月29日停牌起始日,金丰投资流通股为5.18亿股,其中大股东上海地产集团2.02亿股(占比 8.96%),其他无持股5%以上的股东。 按 月27日股价算,此次重组给公众投资人带来账面浮盈=(10.99-5.2 )元/股×(5.18-2.02)亿股=18.2亿元。

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