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广州合理房价457元合理的关键是居民可承

发布时间:2019-08-17 20:55:52

  一线城市房价收入比达15倍,远高于 —6倍的合理区间自温总理提出“房价与收入相适应”后,有友计算广州合理房价

  “我可以明确地告诉大家,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。”全国两会后见面会上,温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。

  今年的政府工作报告提出,要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”,也就是说,“降价”的目标已经越来越明确。

  房地产调控要见效,必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩并以此确定调控目标后,如今“合理价位”成了新的调控目标。

  人们关心,房价降到什么程度才是“合理价位”,持币观望的购房者又该在什么时候出手买房呢?

  6年家庭收入买套房有可能吗?

  房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标,目前一线城市房价收入比高达15倍以上

  什么叫房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和合理的利润相匹配。

  房价与居民的收入相适应,很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语“房价收入比”。

  所谓房价收入比,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。

  目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在 —6倍之间为合理区间,如果考虑住房因素,住房占居民收入的比重应低于 0%。

  如果按照这一标准,我国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例,目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米,平均单套成交面积在100平方米左右,总价约180万元。北京统计局显示:2011全年城镇居民人均可支配收入达到 290 元,以一家三口家庭计算,年收入在12万元左右。按照180万元计算,房价收入比达到了15以上。

  如果算上贷款利率,以购买180万元,首付80万元贷款100万元计算,20年,利息成本高达86.8万元,也就是实际购买一套180万元的房产,需要真实支出266.8万元,房价收入比就达到了22—2 ,远高于上述标准。

  山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海则认为,如果以90平方米为住房标准,当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。也就是说,人们用六七年的家庭全部收入来买一套90平方米的普通商品房,这个房价就算是比较合理的。“当然,这个价格是指一个地方的平均价格,比如北京,四环以内的房价收入比肯定不止6—8倍。”

  重庆市曾经提出房价调控的两个指标:一是城镇双职工家庭平均6—7年收入能买套60—70平方米的普通商品房;二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。自温家宝总理提出“房价与居民的收入相适应”的提法后,有友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”,计算了各地的“合理房价”。如北京4 87元/平方米、上海48 1元/平方米、广州457 元/平方米、南京429 元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果,也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。

  “合理”的关键是居民可承受

  房价不再暴涨暴跌、购房者心态和预期相对稳定,这样的楼市才是健康的楼市

  除了房价收入比和成本以外,计算房价租金比,对比CPI、收入增长、GDP,考察可承受的风险等方式,也常被用来观察一个地区的房价是否合理。然而,无论以哪一种指标来观察现在一线城市的房价水平,都仍然处于过高的状态。

  在北京一家外企工作的陈 认为,像她这样月收入1万元以上的白领,“父母支持一点,自己再努力‘跳一跳’,如果能摸到房价,这个价格应该还算合理。”但现在北京五环左右一套90平方米的两居室,动辄首付七八十万,再贷款100多万,每月还贷六七千元,确实还是太高。

  尽管近几年我国在大规模的建设保障房,但保障房覆盖范围毕竟有限,大多数普通家庭还是要通过在市场上买房或租房来改善住房条件。通过调控让房地产市场长期平稳健康发展,其目的也是更好地发挥市场的作用。因此,如何“让普通百姓买得起、租得起房”,终究是中国楼市发展不能回避的问题。普通居民是否可承受,也将是判断房价是否合理的重要标准。

  “按照现在的房价分析,特别是七八个大城市的房价,如果继续上涨下去,将来泡沫很难处理。一旦泡沫破灭,对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心,让房价降下来。”住建部部长姜伟新近日表示。

  调控促使房价继续下降的同时,提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方设法持续提高居民收入水平,另一方面,对居民合理的自住型购房需求应予以保护和鼓励。

  实际上,在差别化的政策和限购政策的影响下,去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”。房价下降的额度甚至赶不上利率上涨增加的支出,普通居民买房的门槛反而更高了,有违调控的初衷。

  近日,四大国有银行明确宣布,充分满足首次置业者的购房贷款需求。建议,银行应在此基础上恢复对首套房购买者的利率优惠。国家应出台统一政策,恢复优惠利率,利率和首付政策要更加细化,不能一刀切。同时,还应关注首次改善型需求,即原来只有一套房子,卖掉再去买的改善型需求。“这种需求也应享受优惠。有的人还住在平房里,有的住在筒子楼,想住得更好一些,不应被看成投资者。”

  对那些持币观望,又终日担心在这轮房价调整中“踏空”的购房者而言,什么时候才是最好的出手购房时机呢?业内专家认为,房地产调控已经显现出常态化的趋势,这一轮房价的调整将是一个长期过程。买房自住的购房者应经常关注自己满意的部分楼盘的价格变化情况,当价格调整到与自己的承受能力相吻合的时候,根据需求就可以出手买房。毕竟人人都能“抄底”的可能性很小。

  同时,在自身支付能力有限的情况下,“强行”买房会影响家庭的质量,不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。

  (据《人民》)

  “合理房价”

  南京 429 元/平方米

  北京 4 87 元/平方米

  上海 48 1 元/平方米

  广州 457 元/平方米

  深圳 4867 元/平方米

  苏州 4409 元/平方米

  无锡 4218 元/平方米

  杭州 449 元/平方米

  大连 240 元/平方米

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